大众对于自动驾驶汽车的“直接效应”有很多讨论：比如无人车将如何减少交通事故的死亡人数，如何使乘坐更加舒适，或者如何导致更多的卡车司机失业。但是，更大的问题是在于它带来的“间接效应”：出行的改善将使我们重新审视生活的方式。
让我们从房地产行业讲起，老式汽车（亨利福特式的）完全改变了美国的建筑生态环境，将住户们从城市中迁出转至城郊。那么自动驾驶汽车会对我们的城市和郊区产生什么样的影响？当然是巨大的。
重点：对房产拥有者的一次经济动荡
保守估计，自动驾驶汽车将给美国的13个主要城市的住宅物业价值增加约1万亿美元。
这一价值将从原先因“交通便利”而溢价的房产（比如公共交通附近，短途通勤），转移到目前价格中因为各种“交通不便”而贬值的房产中（比如远离市中心，长途通勤）。
1万亿美元听上去似乎非常惊人，但要谨记，房地产市场是巨大的：Zillow估计，美国的住宅价值达到了夸张的29.6万亿美元。在这13个城市中，自动驾驶汽车带来的转变将占住宅物业价值的2%到13%，下面的图表显示了哪些城市将在百分比基础上受到最严重的影响。
让我们试着展望一下这1万亿美元，它将超过埃克森美孚(ExxonMobil)、沃尔玛(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值之和。在这种转变当中，有更多的财富会被创造出来（也许还有一些损失）。
为什么说自动驾驶汽车将使我们重新选择居住的地方？
让我们从自动驾驶汽车带来的三个简单的后果进行讨论：
第一，自动驾驶汽车使通勤更加愉悦，所以人们愿意住的更远：在长达40分钟的通勤中，你是愿意选择看电视，小睡一会或者回复电邮完成工作，还是双手紧握方向盘战战兢兢的观察交通？我曾经在Facebook工作，每天乘坐一辆带有WiFi的“科技巴士”从旧金山到Menlo Park的总部上班，路途要花费1到1个半小时。“每个人都讨厌通勤，谁愿意花费一个半小时在路上？”区别在于，要么乘坐班车，要么选择自己开车。这也造成了要么搬到离工作更近的郊区，或者依旧住在我喜欢的旧金山。通勤质量的微小变化将改变数百万居民对于居住地的选择。
第二，自动驾驶汽车甚至可以做到缩短通勤时间：这一点备受争议，一些人认为，自动驾驶汽车将通过增加每条车道的车辆数量来减少行驶时间，或者通过车辆间的通信交互来提高行驶的平均速度。另一些人则反驳说，由更便宜、更舒适的交通工具创造的“诱导需求”来抵消这些收益。这种情况将如何发展仍然不确定，但实际旅行时间的减少将允许住宅的进一步向外蔓延。
自动驾驶汽车将比人工驾驶实现更高效的交通流动
第三，自动驾驶汽车将挑战公共交通：即便是最便捷的交通也将受到影响。大多数主要城市的公共交通由于Uber瓜分了一定的市场份额已经出现了财政困难的情况，也不可能在未来能和舒适、便捷、高效的自动驾驶汽车相比。任何地方的“邻近公共交通”（轨交房）都被认为是有利于房产价值的因素，也就是说，未来由于自动驾驶汽车的遍及，公共交通这一因素在房价中将被弱化甚至忽略。
简而言之，自动驾驶汽车压缩了距离（通过交通时间和交通舒适度）。它转变了我们原有的思维方式，并改变了支配房地产价值的空间关系。数以亿计的美国人将重新考虑他们生活的地方与他们需要去的地方，以及这其中的距离。企业和雇主也会根据新技术的出现做出同样的反应。
当然，这些变化讲将给房产价值带来重大影响。下一节我们将探究这些影响在何处以及具体有多少。
模型：自动驾驶汽车对房价的影响
因素一：开车到市中心的距离
红点表示60分钟通勤，蓝点表示45分钟通勤，下午5点从旧金山市中心驶出图
关于这个话题，已经有了很多的讨论，但不是最近（大多数研究都是在1960-2000年进行的），而不是全面的（大多数研究都是在一个城市进行的）。
借助现代的大数据来源和分析技术，我们采用了更加全面的版本。在这项技术中，我们结合了一个拥有最近半年来19万美元以上的房产销售的私有数据库，该数据库基于美国13个主要城市的80英里范围内。我们将它与公共人口普查数据和最先进的交通数据库结合在一起进行分析。
如今，开车去市中心的时间与房产价值有什么关系？这可能有助于我们回答未来它将如何变化。
让我们从一个相对清晰的例子：华盛顿特区（以下简称DC）开始说起。
华盛顿特区：离市中心的驾驶距离越短，房价越贵
在DC，房产价值的巨大差异(61%)可以用房产离市中心有多近来解释。我们很快就会发现，并非所有城市都是如此，但在DC却是如此。
从这张图表来看（无法控制其他变量），你会得出这样的结论：如果一个人在DC市中心的实际通勤路程是40分钟，使用了自动驾驶汽车之后他将会神奇的体验到35分钟的通勤时间。DC的平均房价是是37.6万美元，而这五分钟的差距，根据我们的模型实际上带来的价值是1.9万美元(e^（5分钟*0.0098）*376=$395k$395k-$376k=$19k)。这对房主来说是实实在在的钱，而在整个DC地区，巨大的经济变化正在不断的累积。
这对整个DC意味着什么呢？我们使用的实际模型考虑的因素比上面的单一变量要多。在我们完整的模型中，我们估计将有880亿美元将会在DC中转移。下面是一些获利最大的地区：
因素二：多中心城市的通勤
但是，你会提出疑问，我们并不是每天都要去市中心。
你是正确的。当大部分人通勤到城市的中心时，我们称这种城市为“单中心”城市。DC就是一个单中心城市。我们再举一个例子：菲尼克斯（Phoenix又叫凤凰城），凤凰城就是这样一个“多中心”城市。人们开车去上班，结果表明：城市中心驱动时间与房产价值之间的关系与DC不同。开车到市中心的时间不是一个能解释凤凰城房产价值属性的变量因素。（R²=6%）
那么在凤凰城这样的多中心城市，自动驾驶汽车会影响房产价值吗？答案是肯定的，人们上班的通勤方式依然会受到影响，即使他们不是去市中心。
多中心城市是很难建模的，但其影响是真实的，我们的模型通过考虑城市中心以外的多个工作地点来解释凤凰城的多中心性。因此，我们的模型能够解释凤凰城70%的房价差异。
我们估计，根据我们为凤凰城建立的多中心城市模型，由于自动驾驶汽车的普及，凤凰城将会有80亿美元的财产价值转移。下图是获利最多的区域：
因素3：公共交通：不再是价值驱动因素
从历史上看，靠近公共交通对房地产价格有着有利的影响。下表展示了几个交通项目的影响。APTP在进行的另一项研究表明，在0.5英里范围内公共交通造成的价值溢价为42%。
来源：National Association of Realtors
在未来即将向自动驾驶汽车转变的过程中，靠近交通中转站的房地产很有可能成为输家。由于人们对于自动驾驶交通的使用，特别是在轨道交通上，他们的“溢价”将会缩小（一些人认为，在自动驾驶汽车上会表现的更好，因为它们适应新技术的能力更强）。这笔溢价很有可能将会在非交通社区中形成转化。
总结：伟大的扁平化
我们将看到最基础的变化将是一个广泛意义上的价值转移，从我们原来认为所谓的“便利”（离市中心较近，通勤方便）这种被积极定价的因素，和“不便”（通勤糟糕，离市中心较远）这种被消极定价的因素。随着时间的推移，这两者的差异将趋于平缓与均衡。这种“扁平化”的趋向代表了价值的巨大转变。
但是等等，这不是在遥远的未来吗？在一个问题上，人们不禁会观点不一：这样的转变还要多久才实现？
在未来几十年里，我们可能不会看到大规模的普及L5自动驾驶汽车（完全智能化）。但我们不能因此就放松警惕，有两个原因：
第一，推动资产价格的是未来预期，而非当前现实：资产价值基于对未来事件的预期。在事件真正发生之前，我们应该看到资产价值的变化。举个例子，当一个社区仅仅开始宣布一个交通工程还没有实现它的时候，你的邻居就已经会变了。这意味着，在自动驾驶汽车真正上路之前，房地产价值可能会在5-10年的时间内改变，也就是，现在。
第二，半自动驾驶汽车已经诞生：我们看到完整的L5自动驾驶汽车还会远吗？今天，我们已经看到了这项技术的雏形。特斯拉的自动驾驶系统（又称L2自动驾驶汽车，半自动驾驶汽车）已经让通勤变得更加舒适。这项技术将很快应用到普通汽车上，完整的自动驾驶汽车来实现所有的转变还需要一段时间，然而单单是半自动驾驶就已经能让长时间的驾驶变得愉悦，而它开始改变人们对于距离的看法，进而改变人们房产价值的看法。
启示：一个动荡的未来
对于房屋的拥有者来说，人们的储备金，如果保存在他们的房屋净值中，可能并不像他们认为的那么安全。
对于房地产投资者来说，这笔财富相当于埃克森美孚(ExxonMobil)、沃尔玛(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值总和。
对于城市规划者来说：城市扩张将得到补贴，迫使规划者考虑经济增长的限制以及我们对于密度的价值。城市化的拥护者应该警惕起来。
你怎么看？