介绍起我在加拿大多伦多这两年所居住公寓的一些情况。说起以业主视角去观察物业管理，我最深的体会就是“规范”二字。本文仅以停车为例，和大家一起来解读这栋共管公寓的相关规定以及日常执行情况。
车位产权清晰 转租条件苛刻
业主的车位和他们的房屋共同构成了业主的不动产，这一点在律师签发的房屋产权契约里早已明确阐述。为了规范车位管理，业主必须持车辆登记证、驾驶执照等证件亲自到公寓物业管理办公室履行注册手续，登记车辆型号、颜色、车牌号码等基本信息，以后情况如有变更，业主也应主动告知。物管办公室当场打印停车贴纸，并要求业主将之贴置于汽车挡风玻璃内侧的左下方，以便日后保安巡查时，快速识别车辆身份，将之与外来访客车辆区分开来。
由于业主车位属于私人领地，哪怕长期空闲着，外人车辆均不能随意停放，邻位车辆也不得部分占挤。此类情况一旦发生以及如何处理，在《公寓管理规章》里都有明确指令：
一）业主将自己车辆临时停放在访客车位，迅速通知保安；
二）保安查询、通知违章车主，或直接让拖车公司将违停车辆拖走；
三）保安通知业主将车泊回原车位。
步骤清晰，从中窥见一斑。 如此详细甚至近于苛刻的条款，究竟是何人制定的？所造成的”不方便”使得部分业主不愿遵守又怎么办？要回答这些问题，我们有必要先了解一下相关的法律层次。
在共管公寓管理方面，加拿大每个省都有一部相应的法律。多伦多所在的安大略省称之为Ontario’s Condominium Act,1998(安省共管公寓法 1998)，它是全省范围内该领域的最高法律。在此之下，还有一系列的制度规定，可细分为公寓章程（Declaration）、章程细则（Deion）、附例（By-laws）以及规定（Rules & Regulations）。
本文所提及的《公寓管理规章》其实是个统称，主要指最后一项，即规定（Rules & Regulations）。它由每座共管公寓的业主董事会制定，成为公寓日常生活环境秩序和行为准则的一种约定，修改起来也相对灵活，往往不需要经过业主大会投票通过。
倘若有些业主认为某项条规不合情理，那他也有可诉求的地方，可以将意见以书面形式递交业主董事会商议。若事关重大、时间又紧迫的话，只要征得15%的业主联名签署，就可以要求召开临时业主大会，讨论和修改条规直至罢免业主董事会成员。试想，如果一项动议的确代表了大多数业主的利益，那么修改规章就不是难事；若仅仅出于少数业主的个人习惯偏好，并不利于大厦整体管理要求的话，那么这项动议自然会落得一个”曲高和寡”、应者寥寥的结局。总之，只要能”讲理”的渠道通畅，发生冲突的几率就会降低。对个别视《规章》如空物，凡事我行我素的住户，业主董事会可以发出书面通知，要求其注意整改，也可以根据需要，通过申请律师信等一系列的法律途径加以解决。
车位使用规定多多 残障人士照顾多多
公寓车位按用途归属分成住户和访客两类。住户的车位均在地下负一、负二层，访客车位则落在地面上，居于大厦两侧。而最大的便利总是留给了那些残障人士。这栋二十来层、拥有209户的公寓共设5个宽敞的残障车位，它们是所有车位里最靠近正门大厅的，不仅地面上喷涂有大而醒目的标识，对应的路沿旁还竖有标牌，这样在隆冬时节即使大雪覆盖了地面标识也无妨按规泊车了。
这些车位专供残障人士使用，平时即使空闲着，其他人也不得占用。违停者会招来保安开具高达450加元的罚单。 访客均享受免费停车，但原则上不得过夜，即在凌晨二点至七点的时间段必须驶离。如遇到走亲访友，主人留宿这类情形，确属需要，也可获准过夜停放。前提是住户主人和访客须事先同往保安处登记，取得一张来宾停车卡（顾名思义，业主自然是不可以申请此卡的）。倘若宾客要一连滞留两天以上，则必须得到物管经理层面上的批准。
对于违停车辆，保安往往会好言规劝制止。访客如置若罔闻，那么保安就只能先礼后兵，开立罚单了。尽管这种事件极少发生，但我还是亲眼目睹过一回。当时一位送匹萨饼的小伙子为了尽快完成几家的送货任务，不顾保安提醒，执意将车停在正门入口处后，便径自窜上楼了。这时，只见保安毫不怠慢，迅速从办公抽屉里掏出罚单簿，草草填写后贴到该车窗前，严格地履行了他的职责。 或许这个匹萨小伙有所不知，甭说正门停车堵住消防通道，就是人在车上等候，只要超时一分钟，也要将引擎熄火，为的是保护空气环境质量和照顾到邻近居民的安静需求。这一条在《公寓管理规章》上有明文规定，正门处也有醒目标牌提示。
每逢有大型聚会来宾较多时，物管办公室总会事先在布告栏、车库出口等处张贴通知，提醒住户到时尽量将车泊回自家车库，以保证有充足的车位留给来宾，毕竟住户是不宜久占用访客车位的。
有必要说明的是，保安对违规停车开具罚单的处罚权，不是来自物业管理公司，而是直接源于多伦多市政府的法定授权。只有通过考试并取得证书的保安才可以申领这些空白联号罚单（Certificate of Parking Infraction），并仅限于在自己所管辖的小区范围内执法。罚单开出后3天之内还要将底联及时上报。罚金由违章车主通过寄送支票、网上支付等多种方式直接交到多伦多市财政的帐户内，不需他人经手，也没有任何形式的提留或按比例返还，因而不可能成为物管公司的”创收”渠道。而且，这种由保安直接开罚单的做法，在多伦多呈逐步下降趋势。取而代之的是，保安及时将发现的违停现象电话报告给Parking Enforcement Unit（市警察局下属的违停执法部门）的24小时热线，就近的执法人员一般会在10分钟之内赶到现场，签发罚单、四角拍照取证，忙得不亦乐乎。
车库使用规定一二三
尽管每年都要安排冲洗车库两次，物管办公室仍反复强调，要求大家保持地面清洁，禁止在车库内进行修车、换油、洗车等活动。因为由此产生的油污侵染，不易去除，需要一种特殊的、高要求的清洗服务。相关费用嘛，当然是由当事人负责掏钱，而不是广大业主缴纳的管理费来分摊。
同时还规定车位仅限停放家用汽车和摩托车。一些工程车、校巴等大型车辆因车库入口限高2米自然进不来，而其他一些拖挂车、小型游艇、电动雪橇以及气泵设备等也不允许放置在自家的车位上，更不用提那些易燃易爆的汽油桶等危险品了。由此可见，自家的地盘上也不是可以随心所欲，”想干啥就干啥”。
在车库里开进开出的车辆，时速还必须控制在10公里/小时以下，并且要求车头灯一直保持照明状态。
为了保证安全，车库安装了先进的24小时监控系统，保安也不间断地定时巡查。但一旦车库里的车辆发生受损、被窃等任何损失，公寓管理方却从不承担任何责任，届时他们耸肩摊手仅深表同情，最多也就应警方的要求调取监控录像资料而已，剩下的善后工作就纯属车主和保险公司之间的生意了。
此外，对自行车的停放也有明文规定，只能在车库内的自行车区域集中存放。自行车不得经正门、电梯出入，也不得摆放在自家阳台上，更不用说附近公用楼道了。
我偶而有一次需要将自行车搬回家中修理（多伦多几乎没有修车铺，只能自己动手），起初保安根据规定，不让搬上，后经商议才放行。条件有二：
一）不得经大厅正门，得走地下车库再入电梯；
二）视自行车为携带物品，将之提在手上，不得推行，以免弄脏走廊里的地毯。
我表示理解并听从了。
凡此种种规定，均落入《公寓管理规章》条文之中，清清楚楚，既便于住户了解遵守，也便于管理人员的对照执行。任何肆意破坏或践踏规定的行为，不是简单的”不配合”保安或物管经理的工作，而是对《规章》的冒犯；反过来，一部详尽的《规章》也给管理方提供了依据和制约，减少了物业管理上的”自由裁量空间”，不是什么都由经理”说了算”，或可以”处处刁难”，从而也尽可能地消除双方的误解，更好地去尊重彼此的权利和工作职责。
《公寓管理规章》所列的这些条文早已形成，洋洋洒洒，貌似一部小型英文法典。它对事不对人，针对所有业主具有法例效用。承认并遵守它是购房前提，也就是说，作为购房合同的一个重要附件，买主被视为早已阅知并同意遵照执行。可惜的是，很多买家（尤其是来自不同文化背景国度的新移民）在购房前只顾房价谈判，却往往忽视这些条规，加上英文阅读能力有限，不愿仔细研读，直到入住后的某一日，被告知自己已经有意无意地冒犯了其中的某一条。